O cálculo do ITBI deve ser utilizado com base no valor da venda

O ITBI é o imposto Municipal que incide sobre a transferência de bens imóveis e os direitos a ele relativos.

Sendo um imposto que incide sobre a "transferência" da propriedade do imóvel, só vai existir cobrança do imposto quando ele estiver, de fato, sendo transferido. Ou seja, quando da alteração da matrícula no Cartório de Registro de Imóveis.

No ato da transferência, será averbada a compra do imóvel para o novo proprietário, gerando a cobrança do ITBI sobre esta transferência.

Para quê serve o registro do ato de compra no Cartório de Registro de Imóveis?

Basicamente, sem o registro da compra na matrícula do imóvel o comprador não é dono. O registro ou averbação serve para dar fé pública e publicidade ao ato ocorrido entre particulares. E de acordo com o artigo 1.227 do Código Civil, o registro do imóvel garante o direito real constitutivo.

Art. 1.227. Os direitos reais sobre imóveis constituídos, ou transmitidos por atos entre vivos, só se adquirem com o registro no Cartório de Registro de Imóveis dos referidos títulos (arts. 1.245 a 1.247), salvo os casos expressos neste Código.

E para o tema da nossa aula de hoje, uma das principais funções do registro é a função fiscal. Pois através do registro de propriedade os Entes Públicos podem fiscalizar o recolhimento de tributos incidentes sobre os atos que o proprietário deve praticar.

Inclusive, recentemente, o Supremo Tribunal Federal (STF) decidiu, em sede de repercussão geral, que o fato gerador do ITBI “somente ocorre com a efetiva transferência da propriedade imobiliária, que se dá mediante o registro”. (STF. RE 1294969 RG / SP. Julgamento em 11.2.2021)

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Qual a base de cálculo do ITBI?

A base de cálculo do ITBI varia de acordo com cada Município, normalmente entre 2% e 5% sobre o valor venal do imóvel.

Porém, esse imposto sempre foi calculado com base no valor venal descrito no carnê do IPTU, que toma por base a metragem do imóvel para compor a base a cálculo. Acontece que, o Código Tributário Nacional, em seu artigo 38, dispõe que "a base de cálculo do imposto é o valor venal dos bens ou direitos transmitidos".

Pelo texto do artigo 38 do CTN podemos perceber que o valor venal a ser utilizado para calcular o ITBI é o VALOR DA VENDA do imóvel ou dos direitos sobre ele transmitidos. Ou seja, para deixar mais claro, o valor venal é diferente do valor venal para fins de IPTU.

Por gerar tanta discussão, o Superior Tribunal de Justiça, por unanimidade, afastou o uso do valor venal do imóvel para fins de cálculo do ITBI e decidiu que o ITBI deve ser pago sobre o valor da transação imobiliária, ao invés de ser calculado sobre a mesma base de cálculo do IPTU que, na maioria das vezes não é atualizado pelas Prefeituras ou, na pior das hipóteses, é utilizado com um valor fictício e arbitrário. (STJ - Resp 1.937.821/SP)

Agora que você sabe que:

- o valor venal do IPTU não pode ser utilizado para calcular o ITBI; e

- as Prefeituras, na maioria das vezes, não atualizam o valor venal do carnê ou utiliza uma base de cálculo arbitrária para o cálculo do valor do imóvel.

Você pode estar se perguntando: "Dra. Natalia, meu imóvel está avaliado em 500 mil reais e o valor venal descrito no carnê do IPTU é 350 mil reais. eu saio perdendo com essa decisão?"

E eu te respondo que NÃO! Porque, normalmente, quem paga o valor do ITBI é quem está comprando e seria uma cobrança justa já que o imóvel foi valorizado.

Eu poderia ter colocado como título desse vídeo "como economizar imposto sobre a transferência do imóvel" mas não seria uma verdade completa e vamos ao segundo lado da moeda.

Imagine que você está comprando um imóvel por 500 mil reais, bem localizado, boa área, e o vendedor que se desfazer do imóvel por algum motivo. Porém, o valor venal do imóvel no carnê do IPTU está avaliado em 950 mil.

Neste caso o valor do ITBI seria cobrado sobre os 950 mil reais ao invés de ser cobrado sobre 500 mil.

Mas agora você sabe que pode contratar um tributarista para impugnar esse valor e corrigir para que seja calculado o ITBI sobre o valor da venda. Ou seja, no nosso exemplo, você deixaria de pagar 2% a 5% sobre 950 mil e pagaria sobre 500 mil reais.

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Natalia Rocha Mendes

Advogada Tributarista e Imobiliária

OAB/PE 48.910

nataliarochamendes@gmail.com