Planejamento tributário para Construtora e Incorporadora

A complexidade das legislações tributárias e a alta carga de tributos no Brasil, há tempos preocupam os empreendedores e gestores de negócios.

É quase um dever se informar sobre uma alternativa lícita de planejar a diminuição do custo tributário e sobreviver diante do mercado e suas crises.

Por falar em mercado, o setor da construção civil entrou em queda com o início da pandemia aqui no País e, sem opção, muitas precisaram fechar suas portas para não ficar devendo mais do que já estavam.

Bons tributaristas vêm constantemente buscando opções lícitas menos onerosas para que empresas da construção civil continuem em crescimento e gerando emprego.

O sistema tributário aqui do Brasil comporta alguns regimes tributários possíveis para este setor:

LUCRO REAL

O regime do Lucro Real é optado pela maioria das empresas por ter o alto limite de enquadramento, sendo obrigado para empresas com receita total superior a 78 milhões/ano.

Neste caso, o contribuinte pode optar pela apuração trimestral ou anual, a depender do objetivo da empresa.

A carga tributária desse regime é alta mas em compensação funciona muito bem quando a empresa tem direito a deduzir de várias operações como: custo de aquisição do ativo imobilizado e depreciação de bens.

Além disso, outra vantagem está no fato de que a apuração só vai incidir se houver lucro. Se houve prejuízo fiscal, não haverá recolhimento do Imposto de Renda Pessoa Jurídica.

Quais são as alíquotas aplicáveis ao lucro real para os impostos diretos e contribuições?

IRPJ – 15%

ADICIONAL – 10% (se ultrapassar 240 mil por ano)

CSLL – 9%

PIS – 1,65%

COFINS – 7,6 %

INSS – 20% sobre a folha de salário + (RAT ou FAP para atividades que podem gerar risco de acidente ao trabalhador)

Atenção: Não estamos considerando o ISS por se tratar de Imposto incidente sobre Serviços, de competência Municipal, que vai variar de acordo com a localização do empreendimento.

LUCRO PRESUMIDO

O lucro presumido tem suas vantagens apesar de não ter direito a deduções no Imposto de Renda nem gera créditos de contribuições por se enquadrar no regime não-cumulativo.

Basicamente, é aplicado com a presunção de 8% sobre a receita bruta decorrente da prestação de serviços.

Esse percentual de receita bruta é considerado deduzindo as devoluções, vendas canceladas e descontos incondicionais.

O que pode ser considerado receita bruta? Ingresso definitivo; valores que agregam positivamente ao patrimônio da construtora; montante decorrente das atividades empresariais e disponibilidade jurídica ou econômica.

Normalmente esse regime é o preferido da Construtoras e Imobiliárias pelo fato de ter uma alíquota menor do que o lucro real. Mas nem sempre se mostra mais vantajoso.

Quais são as alíquotas aplicáveis ao lucro presumido para os impostos diretos e contribuições?

IRPJ – 15%

ADICIONAL – 10% (se ultrapassar 60 mil por trimestre)

CSLL – 9%

PIS – 0,65%

COFINS – 3 %

INSS – 20% sobre a folha de salário + (RAT ou FAP para atividades que podem gerar risco de acidente ao trabalhador)

Atenção: Não estamos considerando o ISS por se tratar de Imposto incidente sobre Serviços, de competência Municipal, que vai variar de acordo com a localização do empreendimento.

REGIME ESPECIAL DE TRIBUTAÇÃO

Em 2004 surgiu um regime especial como benefício fiscal aplicável às incorporadoras imobiliárias, sendo efetivada quando houver (i) a entrega da opção na Receita Federal do domicílio fiscal e, (ii) a afetação do terreno e acessões.

A Lei nº 10.931/2004 previu o pagamento de 4% sobre a receita mensal recebida. Ou seja, vai haver distribuição de lucros obrigatoriamente após a entrega do empreendimento, fazendo com que o risco seja menor.

O que seria essa receita mensal? A totalidade de receitas recebidas pela incorporadora na venda das unidades imobiliárias que compõem a incorporação, bem como as receitas financeiras e variações monetárias decorrentes desta operação.

Quais são as alíquotas aplicáveis ao RET para fins de classificar esses 4%?

IRPJ – 1,26%

CSLL – 0,66%

PIS – 0,37%

COFINS – 1,71 %

Atenção: Não estamos considerando o ISS por se tratar de Imposto incidente sobre Serviços, de competência Municipal, que vai variar de acordo com a localização do empreendimento.

Neste caso, o incorporador é obrigado a segregar o patrimônio do empreendimento do patrimônio total da construtora ou incorporadora.

Esta contabilidade segregada pode ser efetivada mensalmente, mediante registro dos saldos apurados nas contas da incorporação.

Importante dizer que até 2018 era possível a construtora se enquadrar no RET, hoje, na data em que escrevo este artigo, só é possível para incorporadoras.

Mas e se no contrato social a empresa for CONSTRUTORA E INCORPORADORA?

É possível, essa prática não é considerada ilegal, embora elas possuam o mesmo CNAE para as duas atividades, não poderá auferir renda com as duas atividades na mesma obra.

Empresário, atente para o fato de que esses dados valem como norte. Para considerar o que é mais vantajoso para a sua realidade um tributarista vai solicitar documentos como DRE (Demonstração do Resultado do Exercício), Contrato Social e Balanço patrimonial para comparar, com base em dados e na legislação qual a MELHOR OPÇÃO PARA VOCÊ.